В этой статье мы поговорим о еще одном утверждении, распространенном в нашем обществе. «Квартира это не только защита от инфляции, но и стабильная прибыль!», а одна из «мечт» современного россиянина — «купить квартирку, можно даже в ипотеку, и сдавать ее!».
Быть раньте-бездельником мечта конечно хорошая, но так ли уж справедливо утверждение на счет прибыльности сдачи квартир?
То, что квартира, даже новостройка, не защищена от инфляции, мы уже показали в предыдущей статье. Более того, при неудачном времени покупки квартира может серьезно подешеветь, что обязательно скажется на душевном состоянии хозяина. Слишком уж сильна спекулятивная составляющая.
Теперь мы пойдем дальше и будем рассматривать квартиру, как инвестицию.
Рантье – это не только беззаботная жизнь!
Инвестиция — вкладывание капитала в какое-либо предприятие с целью получения прибыли.
Квартиры, как и люди, не могут быть всегда новыми, все стареет, все меняется и не обязательно в лучшую сторону. Новостройка превращается во вторичный фонд, вторичный фонд в старый фонд, а старый в аварийное жилье. Но это необязательная цепочка жизни. Бывают случаи, что и новостройка сразу в аварийное жилье превращается, давайте исходить из более оптимистичного варианта развития событий и, будем полагать, что цепочка будет именно длинной.
Итак, мы желаем приобрести жилье в собственность, с целью сдавать его и получать с этого прибыль.
Что мы ожидаем от недвижимости
Деньги у нас есть, полная сумма на покупку квартиры в новом доме, ремонт и обстановку. В нашем ожидании, стоимость квартиры будет расти, отбивая инфляцию, а квартиросъемщики будут платить нам ренту, с которой мы и будем кутить.
Но следует учитывать несколько неприятных факторов, их можно разделить на те которые мы можем просчитать и те которые не можем. Те, которые можем:
- Жилье – стареет, при переходе жилья из нового фонда во вторичный фонд цена, со временем, изменяется.
- Каждые 2-3 года жилье требует косметического ремонта (на самом деле многое зависит от квартиросъемщика, но если вы хотите получать за квартиру хорошую цену, придется раскошелиться).
- Каждые 25 лет требуется капитальный ремонт квартиры.
- Риск потопа/пожара/наводнения/падения метеорита.
- С ренты надо платить налоги, да. 13%. Мы же с вами честные граждане и платим налоги, ведь так?
- Ежемесячная плата коммуналки.
- Спрос на съемное жилье, конечно, высокий, но не исключена вероятность простоя без клиентов. Кроме того, на период ремонта жильцов тоже необходимо куда-то деть, либо возложить ремонт на их плечи взамен ренты, что чревато большими неприятностями.
С пунктом 1 остается только смириться и уткнуться носом в коэффициенты пересчета.
Пункт 2 и 3 можно нивелировать залогами и «оптическим» распознаванием «хороших людей». Будем считать, что глаз у нас наметан, и ремонт после жильцов мы будем делать раз в 5 лет и то, чисто косметический.
От пункта 4 нас спасет страховка.
А пункт 6 мы возложим на квартиросъемщиков.
Пункт 7 мы отразим в виде простоя без прибыли 1 месяц каждые 5 лет.
Те, которые просчитать не можем:
- Соседи. Есть целые пласты граждан, появление которых в подъезде уменьшает стоимость жилья практически до 0. Такую квартиру никто не захочет ни снять, ни купить. И, увы, застраховаться от этого нельзя
- Техногенные или социальные факторы уменьшающие привлекательность того района в котором находится жилье
- Юридические и правовые факторы
- Мошенничество со стороны квартиросъемщиков
Но мы будем надеяться, что это нас не коснется.
Что мы ожидаем от вклада
В противовес покупке квартиры мы рассмотрим самый консервативный метод инвестирования – вклад в банк. Но, в отличие от остальных наших «опытов» проценты с вклада мы будем снимать, но не все, а столько же, сколько мы в среднем за год будем получать от квартиросъёмщиков (именно получать, то есть с учетом трат).
Вся эта кутерьма будет продолжаться 7 лет, после чего мы квартиру «продадим», а деньги с вклада изымем.
Сравнение
Как и в предыдущей статье, мы будем рассматривать однокомнатную квартиру в центре Краснодара, площадью 45 квадратных метров, в монолитном доме на «среднем» этаже многоквартирного дома.
Ради вселенской справедливости, мы рассмотрим два сценария. По первому мы приобретем квартиру в самом выгодном, для покупки, 2007 году. По второму сценарию мы приобретем квартиру в самом невыгодном 2009 году. Знать наперед, выгодный год для покупки или нет, никто не может, поэтому оба эти события равновероятны, и мы не можем отбросить какой-то из них.
2007 год
Цена квартиры
Январь 2007 год, 1 комнатная квартира 45 квадратных метров.
Цена квартиры |
1647000 рублей |
Стоимость капитального ремонта |
247050 рублей (15% от стоимости) |
Стоимость косметического ремонта (предполагаем что делаем его один раз за все время через 5 лет после начала эксплуатации) |
82350 рублей (5% от стоимости) |
Ежегодная страховка, стен, ремонта, мебели |
3200 рублей |
Ежегодный налог на имущество физлиц (это довольно сложная тема, в н.в. в разработке, поэтому мы ставим минимальную фиксированную ставку 0,3% от стоимости покупки, так и будем платить) |
4941 рубль |
Стоимость ренты по годам мы будем брать из предыдущей статьи. Мы будем указывать минимальную стоимость ренты из вилки, так как на квартиросъемщика будут возложены ВСЕ коммунальные платежи, что будет равно примерно половине стоимости ренты. Так что это справедливо.
Косметический вариант мы будем проводить лишь единожды и вычтем его стоимость и из итоговой прибыли. Предполагаем, что он длился один месяц, ренту за этот месяц мы тоже вычтем из итоговой прибыли.
В январе 2014 года мы квартиру продадим, по ценам жилья на вторичном рынке недвижимости, цены возьмем из источника.
Согласна источнику, стоимость квадратного метра на вторичном рынке будет ровняться 49,4 тыс. руб.
Январь 2014 год, 1 комнатная квартира 45 квадратных метров будет равна 2223000 рублей.
Стоимость ренты в месяц |
Чистый доход за год |
Расходы за год |
Чистая прибыль |
|
2007 |
10 000,00 |
120000,00 |
23741,00 |
96259,00 |
2008 |
18 000,00 |
216000,00 |
36221,00 |
179779,00 |
2009 |
13 000,00 |
156000,00 |
28421,00 |
127579,00 |
2010 |
15 000,00 |
180000,00 |
31541,00 |
148459,00 |
2011 |
10 000,00 |
120000,00 |
23741,00 |
96259,00 |
2012 |
12 000,00 |
144000,00 |
26861,00 |
117139,00 |
2013 |
13 000,00 |
156000,00 |
28421,00 |
127579,00 |
Прибыль с ренты: |
893053,00 |
|||
Прибыль с продажи: |
576000,00 |
|||
Чистая прибыль: |
1469053,00 |
|||
За вычетом ремонта: |
1376703,00 |
Итого сдача в наем и продажа жилья нам, и дальнейшая продажа, с учетом всех трат принесли нам 1376703 рубля прибыли.
Деньги в депозит.
Начальная сумма стоимость квартиры в 2007 году + стоимость ремонта. Каждый месяц мы получаем дивиденды, забираем из них сумму равную 1/12 чистой прибыли от сдачи жилья в наем, все что остается, возвращаем назад на депозит. Ставки по депозитам мы смотрим в соответствующей статье. В 2011 году мы дополнительно вносим на счет 82350 рублей — эквивалент косметического ремонта.
Итого в конце срока мы будем иметь на счету 3263145,56 рублей. За вычетом первоначальных вложений прибыль составила 1369095,56 рублей.
Как мы видим, выгода от покупки жилья и сдачи его в наем оказалось выше чем депозит, а если учесть, что можно уменьшить налоговые выплаты путем открытия ИП, а так же то, что рента за жилье может иметь более высокий уровень, мы имеем убедительную победу недвижимости над депозитом.
И все бы хорошо, если бы не одно но. Львиная доля победы — рост стоимости жилья, за счет покупки в самый удачный промежуток времени. Посмотрим, что произойдет, если квартира была приобретена в «неудачный» момент.
2009 год
Цена квартиры
Январь 2009 год, 1 комнатная квартира 45 квадратных метров.
Цена квартиры |
2812500 рублей |
Стоимость капитального ремонта |
421875 рублей (15% от стоимости) |
Ежегодная страховка, стен, ремонта, мебели |
3200 рублей |
Ежегодный налог на имущество физлиц (это довольно сложная тема, т.к. требуется оценка квартиры от БТИ поэтому мы ставим фиксированную ставку 0,3% от стоимости покупки, так и будем платить) |
4941 рубль |
Январь 2014 год, 1 комнатная квартира 45 квадратных метров будет равна 2223000 рублей. Как мы видим, серьезная проблема уже на лицо — нам не удастся получить прибыль с продажи квартиры — она подешевела.
Стоимость ренты в месяц |
Чистый доход за год |
Расходы за год |
Чистая прибыль |
|
2009 |
10 000,00 |
120000,00 |
23741,00 |
96259,00 |
2010 |
18 000,00 |
216000,00 |
36221,00 |
179779,00 |
2011 |
13 000,00 |
156000,00 |
28421,00 |
127579,00 |
2012 |
15 000,00 |
180000,00 |
31541,00 |
148459,00 |
2013 |
10 000,00 |
120000,00 |
23741,00 |
96259,00 |
Прибыль с ренты: |
648335,00 |
|||
Прибыль с продажи: |
-589000,00 |
|||
Чистая прибыль: |
59335,00 |
Как мы видим, чистой прибыли всего 59 335 рублей, вот она цена неудачного входа в рынок.
Тем временем вложение на счет
Итого в конце срока мы будем иметь на счету 3878653,65 рублей. За вычетом первоначальных вложений прибыль составила 1321203,65 рублей. Что заметно больше прибыли с недвижимости.
Мы можем применить методы позволяющие получить больший процент прибыли: зарегистрировать ИП и платить налог 6% и повысить плату за наем, повысить стоимость ренты. Не буду утомлять вас расчетами, приведу лишь только результат: вложению в недвижимость удается обогнать вклад только при цене ренты более 22000 рублей в месяц. Если учесть что на квартиросъемщика возложены коммунальные платежи, то итоговая стоимость ренты, для него, будет порядка 25-27 тысяч в месяц. Это приближает ценовую планку в плотную к верхнему значению вилки при аренде жилья, в данном районе данного города, увы это возможно только при заметно больших затратах на ремонт и мебель.
Итог
На примере двух статей я показал, что недвижимость не самый лучший способ сохранить деньги, она же может вас их и лишить. К сожалению, спекулятивная составляющая в цене при покупке способна на долгие годы вогнать вас в убыток и депрессию, кроме того, недвижимость требует постоянных вложений, которые можно компенсировать только сдачей жилья в наем. Так же против вложения в недвижимость, выступает тот фактор, что рынок недвижимости насыщается и в растущих новостройках стоимость квадратного метра неумолимо падает, приближаясь к стоимости квадратного метра во вторичном фонде, что в свою очередь, оказывает на него сильное давление.
В качестве инвестиционного вложения недвижимость имеет ряд серьезных плюсов.
- Недвижимость — это недвижимость, и в случае финансового апокалипсиса она все равно останется в хоть какой-то но цене
- Людям всегда где-то нужно жить, и не у всех есть возможность приобрести свое жилье быстро, так что сдать жилье можно почти всегда, но не всегда за такую цену как вы хотите
- Инвестиционную недвижимость можно быстро переквалифицировать в личную (подарить детям/внукам)
Но, тем не менее, нужно отметить и ряд минусов.
- меняющееся законодательство относит инвестиционную недвижимость к разряду роскоши, и в скором времени такие квартиры будут обложены дополнительными налогами
- стоимость вторичного жилья падает
- жилье требует постоянных вложений, контроля и страховки
Итог
Жилье — лучший консервативный инструмент, она не даст вам прибыли даже на уровне вкладов, но она останется в цене, и полностью своей стоимости не утратит. Если вы планируете не только свое будущее, но и будущее своих детей, покупка инвестиционной квартиры — лучший способ обеспечить их имуществом, и поддержать свое финансовое состояние, какое-то время, за счет ренты. Но если вы приобретаете имущество как источник «бесконечных денег», способный обеспечить вам сытую старость, то увы. Это не тот инструмент. Даже банальный вклад, дающий вам дивиденды ежемесячно способен обеспечить вам прибыль заметно лучше.
На прощание, как всегда, хочу вас пожелать: берегите свои деньги – они достались вам тяжелым трудом.