Довольно часто можно услышать мнение, что откладывать на квартиру в наше время бесполезно и обзавестись жильем честный человек может только с помощью ипотеки, а хранение денег в баночке или коробочке – вообще бессмысленно, все сожрет инфляция. Об этом говорят все, но так ли это на самом деле? Давайте разбираться.
Для начала договоримся, что под жильем мы будет подразумевать только квартиры в многоквартирных домах, так как малоквартирное жилье и частные дома имеют свою специфику, которая раздует эту статью до нечитабельного состояния.
Недвижимость отличается от прочих приобретаемых благ тем, что помимо прямого назначения, она выступает как средство сбережения и/или увеличения богатства. В данной статье, мы рассматриваем жилую недвижимость, используемую нами для проживания, она же сберегает наши вложенные деньги от инфляции, но, при этом, не является инвестиционной недвижимостью, так как не приносит прибыли. Про недвижимость приносящую прибыль мы поговорим в следующей статье.
Сколько стоит жилье на самом деле.
Еще раз, жилая недвижимость, приобретенная в личное пользование — не инвестиция, так как она не приносит прибыль. Вы живете в ней, это сокращает ваши расходы, но вы все равно тратите деньги на услуги ЖКХ, на ремонт и т.д. и вы лишены возможности заработать на этой недвижимости, не перестав пользоваться ею исключительно для личных нужд.
В данной статье мы рассматриваем только личную недвижимость, купленные для себя квартиры.
Теперь разберемся, от чего зависит стоимость жилья и из чего складывается.
Отмечу, если эту статью читают профессиональные оценщики (мало ли), вы здесь увидите незнакомые для себя термины, они характерны скорее для финансовых инструментов, нежели для оценочной деятельности.
Как и любой товар, предлагаемый на рынке, жилье имеет две составляющие – фундаментальную и спекулятивную.
- Фундаментальная составляющая – прямые расходы застройщика на приобретение земельного участка (что подразумевает также заложенную в стоимость участка привлекательность местоположения, инженерную инфраструктуру и иные факторы, оказывающие влияние на цену), материалы, работы, транспортные и накладные расходы, прибыль строительной организации и т.д. Эта составляющая напрямую связана с инфляцией и в некоторой степени со спекуляциями на отдельные свои составляющие. Но расчет ценообразования при строительстве простым людям не ведом (этими данными застройщик не делится с покупателем), и оценить его мы можем только косвенно.
- Спекулятивная составляющая – основа ценового роста на рынке жилья. Она зависит только от спроса и предложения, а также готовности покупателей заплатить запрашиваемую цену и слабо связана с инфляцией, точнее вообще никак.
Зачем я пишу всю эту ерунду про составляющие… Дело в том, что спекулятивная составляющая может, как увеличиваться, так и падать, и если вам кто-то скажет, что жилье только дорожает — не верьте ему. Ипотечный кризис в США, который и привел к кризису 2008 года, как раз и есть последствие резкого уменьшения спекулятивной составляющей, на фоне сокращения спроса и насыщения рынка.
Еще раз, эта глава должна разрушить стереотип, что жилье само по себе отбивает любую инфляцию, только самим фактом своего существования.
Достанем калькулятор.
Буквы, это конечно хорошо, но мы обратимся к цифрам, чтобы понять, насколько цена жилья связана с реальной инфляцией. Мы сравним изменение цены жилья, официальную инфляцию и такое общепринятое мерило инфляции как цена на бензин.
В качестве обзорного временного участка мы выберем период с 2006 года по 2014 год. Пусть извинят меня жители города Москва, но подробные статистические данные мне доступны только по Краснодарскому краю и городу Краснодару.
Дабы жители других городов и регионов могли примерить ситуацию и на себя, мы будем рассматривать цены в городе Краснодар, в самом его центре. Стоимость квартир рассматривать будем только в новостройках, в домах монолитного типа, без ремонта, так называемый «строй вариант» на «среднем» этаже многоэтажного дома. Для сравнения будем брать цену квадратного метра в однокомнатной квартире (45 квадратов), и стоимость квадратного метра в трехкомнатной квартире «элитной» планировки (110 квадратов).
Цены на жилье я смотрел тут. Цены на бензин тут, тут и тут. Инфляцию тут.
Курс доллара можно посмотреть в этой статье.
|
Год |
1-ка, тыс.руб. за м2 |
3-ка, тыс.руб. за м2 |
Доллар |
Аи-92 |
инфляция |
|
2007 |
36,6 |
35,8 |
26,5 |
20,3 |
11,87% |
|
2008 |
61,4 |
65 |
24,84 |
20,6 |
13,28% |
|
2009 |
62,5 |
69,6 |
32,9 |
19,4 |
8,80% |
|
2010 |
51,9 |
49,6 |
29,51 |
22 |
8,78% |
|
2011 |
47,4 |
42 |
29,82 |
23,7 |
6,10% |
|
2012 |
40,4 |
40 |
31,47 |
26,8 |
6,58% |
|
2013 |
48,6 |
42 |
30,19 |
28,36 |
6,45% |
|
2014 |
53,1 |
53,9 |
33,86 |
29,61 |
1,29% |
Для наглядности, представим данные в виде графика.
- Измение курса доллара и цены бензина.
Изменение стоимости квадратного метра.
Инфляция
Как видно из графиков и таблицы, стоимость жилья слабо коррелирует с такими «народными» маркерами инфляции, как стоимость доллара и стоимость бензина (2014 год у нас еще впереди, поэтому на графике его не отмечаю). Но очевидна какая-то взаимосвязь с официальной инфляцией. Отчасти это можно объяснить изменением фундаментальной составляющей цены квартиры. Но давайте посмотрим на относительное изменение цены на новостройки. «Удорожание» считаем как изменение цены с 1 января одного года до 1 января следующего года.
|
Год |
Инфляция |
Удорожание 1-ки % |
Удорожание 3-ки % |
|
2007 |
11,87% |
67,76% |
81,56% |
|
2008 |
13,28% |
1,79% |
7,08% |
|
2009 |
8,80% |
-16,96% |
-28,74% |
|
2010 |
8,78% |
-8,67% |
-15,32% |
|
2011 |
6,10% |
-14,77% |
-4,76% |
|
2012 |
6,58% |
20,30% |
5% |
|
2013 |
6,45% |
9,26% |
28,33% |
И построим гистограмму, для наглядности.
Изменение цены и инфляции.
Ну и что нам говорит эта гистограмма? А она нам просто кричит, что изменение цены жилья с инфляцией никак не коррелирует. Ну не может изменение цены стройматериалов на 10% удорожать весь объект на 80% в один год а потом резко его удешевить! Рост цен на жилье – исключительно спекуляция, и об этом красноречиво говорят 2009, 2010, 2011, 2012 года – инфляция положительна, а цена на жилье падают. Но это все относительные величины, год к году. И для корректного сравнения нам надо посчитать рост цен и инфляцию за более значимые промежутки времени.
Промежуточные итоги.
Итак, пока что отбросим такие факторы как удешевление жилья с возрастом и прочие факторы, и будем сравнивать только новое квартиры в новых домах тогда с новым сейчас. Рассмотрим 3 промежутка. С января 2007 года по февраль 2014, с января 2009 года по февраль 2014 и с января 2011 года по март 2014.
|
Изменение цены 1-ки |
Изменение цены 3-ки |
Изменение цены доллара США |
Изменение цены бензина |
Инфляция за период |
|
|
С 2007 |
45,08% |
50,55% |
27,77% |
45,86% |
82,86% |
|
С 2009 |
-13,51% |
-17,07% |
36,31% |
43,73% |
44,30% |
|
C 2011 |
12,02% |
28,33% |
13,54% |
24,93% |
21,93% |
Из этой таблицы можно подчерпнуть несколько интересных фактов:
- Бензин, на продолжительных участках времени (2-4 года), дорожает примерно на величину инфляции и является хорошим, годным маркером
- Доллар США, живет своей, интересной и полной событий жизнью, и к нашей стране его курс не имеет никакого отношения и ориентироваться на него нельзя
- Благодаря спекулятивной составляющей, изменение стоимости нового жилья нельзя считать индикатором инфляции
Удорожание или удешевление квартир, сугубо, фактор спроса и предложения на рынке. И если посмотреть на темпы роста стоимости квартир, то очевидно, что рост 2008 года – скорее аномальный и связан с отсутствием предложения (достаточно взглянуть на статистику строительного бума) и резким ростом спроса, который, в свою очередь, был спровоцирован широким внедрением ипотеки. И, с высокой долей вероятности, можно утверждать — такого буйного роста стоимости больше не будет, точнее нет предпосылок для возможности его осуществления. Особенно если будет окончательно внедрена программа «доступное жилье» и «народная ипотека». Хотя все наперед знали только Ванга да Нострадамус, но они умерли.
Ипотека Vs Накопления
Вот мы и добрались до той главы, ради которой все затевалось.
Итак, мы разобрались, что такое цена квартиры и с чем она связана. Теперь мы можем приступить к основной части нашей статьи, расчету, что же выгоднее – ипотека или накопление.
Получаем ипотеку
Для получения ипотеки нам требуется первый взнос 30% от стоимости жилья. К расходам по ипотеке мы должны прибавить стоимость обязательной страховки жилья. С 2006 года она сильно не изменилась и стоит 0,12% до 0,15% в зависимости от страховой компании. Причем некоторые банки требуют страховать только сумму долга (например, Сбербанк), а некоторые стоимость квартиры целиком (ВТБ 24). Так как сумма не очень большая, мы будем страховать весь долг целиком, но и ставку возьмем минимальную – 0,12%. Ставки по ипотеке мы возьмем отсюда.
Для сравнения, мы рассмотрим три варианта ипотеки на 5, 10 и 25 лет. В ипотеку мы будем «покупать» однокомнатную квартиру (45 квадратных метров) в центре города Краснодар, в новом монолитном доме.
Квартира будет без ремонта, голые стены и унитаз. Так как мы планируем в ней жить сразу, то сразу предположим, что у нас имеется примерно 15% от стоимости квартиры на ремонт, мебель и кое-какую бытовую технику. Вы можете мне возразить, что ремонт можно делать поэтапно, но тогда вам придется дополнительно снимать жилье какое-то время, здесь же мы делаем «мгновенный» ремонт и переезжаем в «свою» квартиру сразу после ее покупки.
Кладем на депозит
В качестве первого взноса на депозит мы будем использовать 45% от стоимости квартиры, это наш ипотечный взнос плюс деньги на ремонт квартиры. Пока суд да дело, жить мы будем в съемной квартире, в центре города Краснодар, с мебелью и техникой. Но выбирать будем самую скромную квартиру. Историю по ценам съемных квартир смотрим тут.
Для удобства, данные представлю в виде таблицы.
| Год | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 |
| Разброс цен в т.р. | 10 | 18-40 | 13-25 | 15-25 | 10-25 | 12-45 | 13-25 |
| Наш выбор т.р. | 10 | 18 | 13 | 15 | 10 | 12 | 13 |
К сожалению, в источнике нет данных за 2007 год, поэтому цену я взял с потолка, примерно столько я платил, в то время, сам. Если уж экономить по полной, то можно снимать не квартиру, а комнату, тогда цена еще раза в 2 ниже. Но не будем нищебродствовать. Коммунальные услуги мы не тревожим, так как платить нам их в любом случае, баш на баш и выйдет.
Предполагаем, что ежемесячно мы имеем «лишнюю» сумму равную ежемесячному платежу за ипотеку, из этой суммы мы вычитаем арендную плату за съемную квартиру. Если, вдруг, на квартплату денег не хватает, то депозит мы не тревожим, а берем деньги из другого источника. Это не очень честно, но ведь и на ипотеку мы, предположительно, отдаем не последние деньги.
Данные по ставкам депозитов возьмем из моей статьи, а откуда они ТАМ, там и написано. Депозит мы все также будем перекладывать в банк заново, каждый год под актуальный процент.
FIGHT!
Первым пунктом у нас пойдет сравнение ипотеки на 5 лет и депозита на тот же срок.
Ипотеку на 5 лет мы рассмотрим дважды. Первый промежуток 2007 – 2011 эти года характерен тем, что в 2007 еще был бум ипотечного кредитования и роста стоимости квартир, те, кто купил квартиру в начале 2007 года, воистину сорвали Джек-пот. Второй промежуток, который я хочу рассмотреть 2009 – 2013 год потому как в начале 2009 года цены на жилье были в своем максимуме, в абсолютных значениях. Ради вселенской справедливости, мы должны рассмотреть вариант как наиболее удачного варианта покупки квартиры в ипотеку, так и самый неудачный.
2007 – 2011
Ипотека
Январь 2007 год, 1 комнатная квартира 45 квадратных метров.
|
Ипотека |
|
|
Цена квартиры: |
1 647 000 рублей |
|
Наличные деньги: |
30% первый взнос (494 100 рублей) + 15% на ремонт (247 050 рублей) |
|
Ставка ипотеки: |
14,20% |
|
Ежегодная страховка: |
1 383,48 рублей |
|
Ежемесячный платеж: |
26 945,66 рублей |
|
Общая сумма выплат: |
1 616 739,45 рублей |
|
Итого стоимость квартиры (сумма выплат + начальный взнос + страховка): |
2 117 756,85 рублей |
Депозит
Изначальный вклад: 741 150 рублей. Ежемесячный взнос считаем как сумма аналогичная взносу за ипотеку минус плата за съем жилья, согласно таблице выше в главе «Кладем на депозит».
|
Год |
Сумма на начало года |
Ставка депозита |
Ежемесячный взнос |
|
2007 |
741 150 |
12,75% |
16 945,66 |
|
2008 |
1 056 953 |
13,50% |
8 945,66 |
|
2009 |
1 321 919 |
15,00% |
13 945,66 |
|
2010 |
1 703 930 |
12,97% |
11 945,66 |
|
2011 |
2 090 679 |
8,25% |
16 945,66 |
|
Итого: |
2 481 000 |
FINISH HIM!
Итого к 1 января 2012 года мы получили 2 481 000, а 1 января 2012 года однокомнатная квартира в 45 квадратных метров стоила 1 818 000 рублей. Итого 663 000 рублей у нас еще остается на ремонт, мебель, машину…
И это в удачный промежуток, времени. Рассмотрим менее удачный.
2009 – 2013
Ипотека
Январь 2009 год, 1 комнатная квартира 45 квадратных метров.
|
Ипотека |
|
|
Цена квартиры: |
2 812 500 рублей |
|
Наличные деньги: |
30% первый взнос (843 750 рублей) + 15% на ремонт (421 875 рублей) |
|
Ставка ипотеки: |
13% |
|
Ежегодная страховка: |
3 375,48 рублей |
|
Ежемесячный платеж: |
44 795,11 рублей |
|
Общая сумма выплат: |
2 687 706,75рублей |
|
Итого стоимость квартиры (сумма выплат + начальный взнос + страховка): |
3 548 334,15 рублей |
Депозит
Изначальный вклад: 1 265 625 рублей. Ежемесячный взнос считаем как сумма аналогичная взносу за ипотеку минус плата за съем жилья, согласно таблице выше в главе «Кладем на депозит».
|
Год |
Сумма на начало года |
Ставка депозита |
Ежемесячный взнос |
|
2009 |
1 265 625 |
15,00% |
31 795,11 |
|
2010 |
1 867 787 |
12,97% |
29 795,11 |
|
2011 |
2 504 413 |
8,25% |
34 795,11 |
|
2012 |
3 152 617 |
9,51% |
32 795,11 |
|
2013 |
3 876 896 |
9,65% |
31 795,11 |
|
Итого: |
4 666 783 |
FINISH HIM!
Итого к 1 января 2014 года мы получили 4 666 783, а 1 января 2012 года однокомнатная квартира в 45 квадратных метров стоила (46,3 т.р. за м2 под чистовую отделку 50 т.р. за м2 под ключ ) 2 083 000 рублей (или под ключ 2 250 000). Итого 2 583 783 рубля у нас еще остается на ремонт, мебель, машину или еще одну квартиру…
Будущее светлое и не очень.
К сожалению, здесь нам придется заняться неблагодарным делом – предсказанием, статистики на 10 лет у нас нет. Вангование – дело не благодарное, но у нас есть один небольшой помощник по имени статистика. Вот тут нам и пригодятся цифры из первой половины этой статьи.
Прошу относиться к цифрам, которые последуют ниже, исключительно как к фантазии на тему, они не претендуют на правильность и прозрение, они нужны только для построения предположений.
Мы выведем средние коэффициенты и аппроксимируем поведение цены инфляции и ставок. Исходя из данных в первой половине статьи, средняя инфляция за 7 лет составила 8,84% в год, так будем считать и в будущем. Средний относительный рост цены жилья составил 8,39% в год, правда, с серьезными «перегибами», вот так и будем считать но без перегибов. Стоимость съемного жилья у нас будет расти на 1000 рублей в год, а процентные ставки депозитов замрут на цифре 8,5% годовых
10 лет рабства
В этом расчете предсказанием нам предстоит заниматься не долго, всего-то на 3 года вперед заглянуть…
Маленькое уточнение, пополнение депозита вклада возможно взносами не менее 1000 рубелей, поэтому если месячный остаток для вклада меньше этой суммы, то мы его игнорируем.
2007 – 2016
Ипотека
Январь 2007 год, 1 комнатная квартира 45 квадратных метров.
|
Ипотека |
|
|
Цена квартиры: |
1 647 000 рублей |
|
Наличные деньги: |
30% первый взнос (494 100 рублей) + 15% на ремонт (247 050 рублей) |
|
Ставка ипотеки: |
14,20% |
|
Ежегодная страховка: |
1 383,48 рублей |
|
Ежемесячный платеж: |
18 039,57 рублей |
|
Общая сумма выплат: |
2 164 747,95 рублей |
|
Итого стоимость квартиры (сумма выплат + начальный взнос + страховка): |
2 672 682,75 рублей |
Депозит
Изначальный вклад: 741 150 рублей. Ежемесячный взнос считаем как сумма аналогичная взносу за ипотеку минус плата за съем жилья, согласно таблице выше в главе «Кладем на депозит».
|
Год |
Сумма на начало года |
Ставка депозита |
Ежемесячный платеж |
|
2007 |
741 150 |
12,75% |
8 039,57 |
|
2008 |
943 649 |
13,50% |
0 |
|
2009 |
1 071 250 |
15,00% |
5 039,57 |
|
2010 |
1 300 558 |
12,97% |
3 039,57 |
|
2011 |
1 518 346 |
8,25% |
8 039,57 |
|
2012 |
1 748 640 |
9,51% |
6 039,57 |
|
2013 |
1 998 076 |
9,65% |
5 039,57 |
|
2014 |
2 262 855 |
8,31% |
4 039,57 |
|
2015 |
2 508 541 |
8,50% |
3 039,57 |
|
2016 |
2 768 186 |
8,50% |
2 039,57 |
|
Итого: |
3 038 306 |
FINISH HIM!
Итого к 1 января 2017 года мы, возможно, получим 3 038 306, а 1 января 2017 года однокомнатная квартира в 45 квадратных возможно будет стоить (цена 46,3 т.р. за м2 под чистовую отделку в 2014 году аппроксимируется в 54,4 т.р. за м2) 2 448 000 рублей.
И опять вклад и съемное жилье побивают ипотеку.
25 лет рабства, обреченность
Признаться, я не понимаю, что руководит теми людьми, что берут ипотеку на срок более 10 лет, достаточно посмотреть на сумму переплаты, чтобы случилось не хорошо с сердцем. Это же, по сути, добровольное рабство… возможно им ведомо что-то что не ведомо остальным?
Вернемся к нашим цифрам.
2007 – 2032
Вангую! 2032 год! Женщина-трансвестит-гей-латинос станет президентом США, заработает первый реактор холодного синтеза, люди высадятся на марс, роботы, наконец, поработят человечество. А несчастные люди взявшие ипотеку на 25 лет, наконец, рассчитаются с ней…
Ипотека
Январь 2007 год, 1 комнатная квартира 45 квадратных метров.
|
Ипотека |
|
|
Цена квартиры: |
1 647 000 рублей |
|
Наличные деньги: |
30% первый взнос (494 100 рублей) + 15% на ремонт (247 050 рублей) |
|
Ставка ипотеки: |
14,20% |
|
Ежегодная страховка: |
1 383,48 рублей |
|
Ежемесячный платеж: |
14 054,87 рублей |
|
Общая сумма выплат: |
3 063 561,89 рублей |
|
Итого стоимость квартиры (сумма выплат + начальный взнос + страховка): |
3 592 248,89 рублей |
Депозит
Изначальный вклад: 741 150 рублей
Все равно, на столь долгий промежуток в будущем мы все рассчитываем приблизительно. Так что ради упрощения расчетов, класть деньги на депозит мы не будем, даже если у нас будет возможность, просто положим 741 150 рублей под 12,75% на 5 лет в банк (к сожалению, это максимальный срок вклада), а то что получим, положим еще раз и еще, но под актуальный на этот год процент.
|
Год |
Сумма на начало года |
Ставка депозита |
|
2007 |
741150 |
12,75% |
|
2012 |
1397840 |
9,51% |
|
2017 |
2245237 |
8,50% |
|
2023 |
3429941 |
8,50% |
|
2027 |
5239757 |
8,50% |
|
Итого: |
8004526 |
FINISH HIM!
А квартира, если верить нашим аппроксимирующим коэффициентам, к этому времени, возможно, будет стоить уже 201,28 т.р. за м2 или чуть более девяти миллионов рублей.
Невероятно, но факт. Ипотека на столь огромный срок оказалась выгодней, вклада! Правда, чтобы получить такой результат, пришлось прибегнуть к большому количеству допущений и условностей. Но основное преимущество ипотеки на долгий период очевиден — маленькие взносы, размер которых сопоставим с платой за наем жилья. И этот фактор нельзя игнорировать.
Риски
Риски ипотеки
Основная проблема ипотеки – жилье, фактически, принадлежит банку. В случае если вы потеряете источник дохода, существует вариант, когда вы лишитесь и жилья и уже уплаченных денег, всех или части. Что не может не нервировать.
В зависимости от типа договора, от заемщика, в случае падения стоимости цены квартиры, могут потребовать погасить договор досрочно, или внести разницу в цене залога. Проще говоря, подводных камней масса, но это не тема этой статьи.
Риски вклада
Тут тоже не все гладко. Банки могут «лопнуть», а АСВ покрывает вклады только до 700000 рублей. Идея разбивать вклады на части тоже не совсем хороша, так как «вкусные» процентные ставки доступны только крупным вкладам.
Так же нельзя полностью исключать возможность надувания очередного «ипотечного пузыря», который увеличит стоимость квартиры как раз тогда, когда вы накопите достаточное количество денег.
Итог.
В этой статье мы не стали рассматривать удешевление имущества с возрастом, необходимость косметического и капитального ремонта, риска бедствий, соседей и массу других факторов влияющих на стоимость жилья, нас интересовал только вопрос приобретения для личных нужд. Вопрос приобретения квартиры для задач инвестиции мы рассмотрим в следующей статье.
Исходя из изложенного в статье можно сделать ряд выводов.
- Недвижимое имущество, самим своим фактом существования не спасет от инфляции
- Как и любой актив, при неудачной точке приобретения, жилье может принести убытки
- Активное накопление денежных средств более предпочтительно, чем ипотечный кредит, и гарантированно позволяет приобрести жилье на лучших условиях
- Ипотека выигрывает у накопления только в случае аномального спекулятивного роста цен или же при уровне ежемесячных платежей ниже стоимости ренты жилья
На этом я завершаю эту статью и хочу еще раз напомнить сэкономил — значит заработал, деньги слишком тяжело достаются, чтобы разбрасываться ими куда попало.