Пенсия, накопления, квартира, деньги

Жилье — лучшее вложение? Часть 2-я. Сладкая жизнь рантье

В этой статье мы поговорим о еще одном утверждении, распространенном в нашем обществе. «Квартира это не только защита от инфляции, но и стабильная прибыль!», а одна из «мечт» современного россиянина — «купить квартирку, можно даже в ипотеку, и сдавать ее!».

Быть раньте-бездельником мечта конечно хорошая, но так ли уж справедливо утверждение на счет прибыльности сдачи квартир?

То, что квартира, даже новостройка, не защищена от инфляции, мы уже показали в предыдущей статье. Более того, при неудачном времени покупки квартира может серьезно подешеветь, что обязательно скажется на душевном состоянии хозяина. Слишком уж сильна спекулятивная составляющая.

Теперь мы пойдем дальше и будем рассматривать квартиру, как инвестицию.

Рантье – это не только беззаботная жизнь!

Рантье

Инвестиция — вкладывание капитала в какое-либо предприятие с целью получения прибыли.

Квартиры, как и люди, не могут быть всегда новыми, все стареет, все меняется и не обязательно в лучшую сторону. Новостройка превращается во вторичный фонд, вторичный фонд в старый фонд, а старый в аварийное жилье. Но это необязательная цепочка жизни. Бывают случаи, что и новостройка сразу в аварийное жилье превращается, давайте исходить из более оптимистичного варианта развития событий и, будем полагать, что цепочка будет именно длинной.

Итак, мы желаем приобрести жилье в собственность, с целью сдавать его и получать с этого прибыль.

Что мы ожидаем от недвижимости

Деньги у нас есть, полная сумма на покупку квартиры в новом доме, ремонт и обстановку. В нашем ожидании, стоимость квартиры будет расти, отбивая инфляцию, а квартиросъемщики будут платить нам ренту, с которой мы и будем кутить.

Но следует учитывать несколько неприятных факторов, их можно разделить на те которые мы можем просчитать и те которые не можем. Те, которые можем:

  1. Жилье – стареет, при переходе жилья из нового фонда во вторичный фонд цена, со временем, изменяется.
  2. Каждые 2-3 года жилье требует косметического ремонта (на самом деле многое зависит от квартиросъемщика, но если вы хотите получать за квартиру хорошую цену, придется раскошелиться).
  3. Каждые 25 лет требуется капитальный ремонт квартиры.
  4. Риск потопа/пожара/наводнения/падения метеорита.
  5. С ренты надо платить налоги, да. 13%. Мы же с вами честные граждане и платим налоги, ведь так?
  6. Ежемесячная плата коммуналки.
  7. Спрос на съемное жилье, конечно, высокий, но не исключена вероятность простоя без клиентов. Кроме того, на период ремонта жильцов тоже необходимо куда-то деть, либо возложить ремонт на их плечи взамен ренты, что чревато большими неприятностями.

С пунктом 1 остается только смириться и уткнуться носом в коэффициенты пересчета.

Пункт  2 и 3 можно нивелировать залогами и «оптическим» распознаванием «хороших людей». Будем считать, что глаз у нас наметан, и ремонт после жильцов мы будем делать раз в 5 лет и то, чисто косметический.

От пункта 4 нас спасет страховка.

А пункт 6 мы возложим на квартиросъемщиков.

Пункт 7 мы отразим в виде простоя без прибыли 1 месяц каждые 5 лет.

Те, которые просчитать не можем:

  1. Соседи. Есть целые пласты граждан, появление которых в подъезде уменьшает стоимость жилья практически до  0. Такую квартиру никто не захочет ни снять, ни купить. И, увы, застраховаться от этого нельзя
  2. Техногенные или социальные факторы уменьшающие привлекательность того района в котором находится жилье
  3. Юридические и правовые факторы
  4. Мошенничество со стороны квартиросъемщиков

Но мы будем надеяться, что это нас не коснется.

Что мы ожидаем от вклада

В противовес покупке квартиры мы рассмотрим самый консервативный метод инвестирования – вклад в банк.  Но, в отличие от остальных наших «опытов» проценты с вклада мы будем снимать, но не все, а столько же, сколько мы в среднем за год будем получать от квартиросъёмщиков (именно получать, то есть с учетом трат).

Вся эта кутерьма будет продолжаться 7 лет, после чего мы квартиру «продадим», а деньги с вклада изымем.

Сравнение

Жилье

Как и в предыдущей статье, мы будем рассматривать однокомнатную квартиру в центре Краснодара, площадью 45 квадратных метров, в монолитном доме на «среднем» этаже многоквартирного дома.

Ради вселенской справедливости, мы рассмотрим два сценария. По первому  мы приобретем квартиру в самом выгодном, для покупки, 2007 году. По второму сценарию мы приобретем квартиру в самом невыгодном 2009 году. Знать наперед, выгодный год для покупки или нет, никто не может, поэтому оба эти события равновероятны, и мы не можем отбросить какой-то из них.

2007 год

Цена квартиры

Январь 2007 год, 1 комнатная квартира 45 квадратных метров.

Цена квартиры

1647000 рублей

Стоимость капитального ремонта

247050 рублей (15% от стоимости)

Стоимость косметического ремонта (предполагаем что делаем его один раз за все время через 5 лет после начала эксплуатации)

82350 рублей (5% от стоимости)

Ежегодная страховка, стен, ремонта, мебели

3200 рублей

Ежегодный налог на имущество физлиц (это довольно сложная тема, в н.в. в разработке, поэтому мы ставим минимальную  фиксированную ставку 0,3% от стоимости покупки, так и будем платить)

4941 рубль

 

Стоимость ренты по годам мы будем брать из предыдущей статьи. Мы будем указывать минимальную стоимость ренты из вилки, так как на квартиросъемщика будут возложены ВСЕ коммунальные платежи, что будет равно примерно половине стоимости ренты. Так что это справедливо.

Косметический вариант мы будем проводить лишь единожды и вычтем его стоимость и из итоговой прибыли. Предполагаем, что он длился один месяц, ренту за этот месяц мы тоже вычтем из итоговой прибыли.

В январе 2014 года мы квартиру продадим, по ценам жилья на вторичном рынке недвижимости, цены возьмем из источника.

Согласна источнику, стоимость квадратного метра на вторичном рынке будет ровняться  49,4 тыс. руб.

Январь 2014 год, 1 комнатная квартира 45 квадратных метров будет равна 2223000 рублей.

 

Стоимость ренты в месяц

Чистый доход за год

Расходы за год

Чистая прибыль

2007

10 000,00

120000,00

23741,00

96259,00

2008

18 000,00

216000,00

36221,00

179779,00

2009

13 000,00

156000,00

28421,00

127579,00

2010

15 000,00

180000,00

31541,00

148459,00

2011

10 000,00

120000,00

23741,00

96259,00

2012

12 000,00

144000,00

26861,00

117139,00

2013

13 000,00

156000,00

28421,00

127579,00

Прибыль с ренты:

893053,00

Прибыль с продажи:

576000,00

Чистая прибыль:

1469053,00

За вычетом ремонта:

1376703,00

 

Итого сдача в наем и продажа жилья нам, и дальнейшая продажа, с учетом всех трат принесли нам 1376703 рубля прибыли.

Деньги в депозит.

Начальная сумма стоимость квартиры в 2007 году + стоимость ремонта. Каждый месяц мы получаем дивиденды, забираем из них сумму равную 1/12 чистой прибыли от сдачи жилья в наем, все что остается, возвращаем назад на депозит. Ставки по депозитам мы смотрим в соответствующей статье. В 2011 году мы дополнительно вносим на счет 82350 рублей — эквивалент косметического ремонта.

Кому интересно, как я считал доход с депозита

Итого в конце срока мы будем иметь на счету 3263145,56 рублей. За вычетом первоначальных вложений прибыль составила 1369095,56 рублей.

Как мы видим, выгода от покупки жилья и сдачи его в наем оказалось выше чем депозит, а если учесть, что можно уменьшить налоговые выплаты путем открытия ИП, а так же то, что рента за жилье может иметь более высокий уровень, мы имеем убедительную победу недвижимости над депозитом.

И все бы хорошо, если бы не одно но. Львиная доля победы — рост стоимости жилья, за счет покупки в самый удачный промежуток времени. Посмотрим, что произойдет, если квартира была приобретена в «неудачный» момент.

2009 год

ключи

Цена квартиры

Январь 2009 год, 1 комнатная квартира 45 квадратных метров.

Цена квартиры

2812500 рублей

Стоимость капитального ремонта

421875 рублей (15% от стоимости)

Ежегодная страховка, стен, ремонта, мебели

3200 рублей

Ежегодный налог на имущество физлиц (это довольно сложная тема, т.к. требуется оценка квартиры от БТИ поэтому мы ставим фиксированную ставку 0,3% от стоимости покупки, так и будем платить)

4941 рубль

 

Январь 2014 год, 1 комнатная квартира 45 квадратных метров будет равна 2223000 рублей. Как мы видим, серьезная проблема уже на лицо — нам не удастся получить прибыль с продажи квартиры — она подешевела.

Стоимость ренты в месяц

Чистый доход за год

Расходы за год

Чистая прибыль

2009

10 000,00

120000,00

23741,00

96259,00

2010

18 000,00

216000,00

36221,00

179779,00

2011

13 000,00

156000,00

28421,00

127579,00

2012

15 000,00

180000,00

31541,00

148459,00

2013

10 000,00

120000,00

23741,00

96259,00

Прибыль с ренты:

648335,00

Прибыль с продажи:

-589000,00

Чистая прибыль:

59335,00

Как мы видим, чистой прибыли всего 59 335 рублей,  вот она цена неудачного входа в рынок.

Тем временем вложение на счет

Кому интересно, как я считал доход с депозита

Итого в конце срока мы будем иметь на счету 3878653,65 рублей. За вычетом первоначальных вложений прибыль составила 1321203,65 рублей. Что заметно больше прибыли с недвижимости.

Мы можем применить методы позволяющие получить больший процент прибыли: зарегистрировать ИП и платить налог 6% и повысить плату за наем, повысить стоимость ренты. Не буду утомлять вас расчетами, приведу лишь только результат: вложению в недвижимость удается обогнать вклад только при цене ренты более 22000 рублей в месяц. Если учесть что на квартиросъемщика возложены коммунальные платежи, то итоговая стоимость ренты, для него, будет порядка 25-27 тысяч в месяц. Это приближает ценовую планку в плотную к верхнему значению вилки при аренде жилья, в данном районе данного города, увы это возможно только при заметно больших затратах на ремонт и мебель.

Итог

rentier

На примере двух статей я показал, что недвижимость не самый лучший способ сохранить деньги, она же может вас их и лишить. К сожалению, спекулятивная составляющая в цене при покупке способна на долгие годы вогнать вас в убыток и депрессию, кроме того, недвижимость требует постоянных вложений, которые можно компенсировать только сдачей жилья в наем. Так же против вложения в недвижимость, выступает тот фактор, что рынок недвижимости насыщается и в растущих новостройках стоимость квадратного метра неумолимо падает, приближаясь к стоимости квадратного метра во вторичном фонде, что в свою очередь, оказывает на него сильное давление.

В качестве инвестиционного вложения недвижимость имеет ряд серьезных плюсов.

  1. Недвижимость — это недвижимость, и в случае финансового апокалипсиса она все равно останется в хоть какой-то но цене
  2. Людям всегда где-то нужно жить, и не у всех есть возможность приобрести свое жилье быстро, так что сдать жилье можно почти всегда, но не всегда за такую цену как вы хотите
  3. Инвестиционную недвижимость можно быстро переквалифицировать в личную (подарить детям/внукам)

 

Но, тем не менее, нужно отметить и ряд минусов.

  1. меняющееся законодательство относит инвестиционную недвижимость к разряду роскоши, и в скором времени такие квартиры будут обложены дополнительными налогами
  2. стоимость вторичного жилья падает
  3. жилье требует постоянных вложений, контроля и страховки

Итог

Жилье — лучший консервативный инструмент, она не даст вам прибыли даже на уровне вкладов, но она останется в цене, и полностью своей стоимости не утратит. Если вы планируете не только свое будущее, но и будущее своих детей, покупка инвестиционной квартиры — лучший способ обеспечить их имуществом, и поддержать свое финансовое состояние, какое-то время, за счет ренты. Но если вы приобретаете имущество как источник «бесконечных денег», способный обеспечить вам сытую старость, то увы. Это не тот инструмент. Даже банальный вклад, дающий вам дивиденды ежемесячно способен обеспечить вам прибыль заметно лучше.

На прощание, как всегда, хочу вас пожелать: берегите свои деньги – они достались вам тяжелым трудом.

, , , , , , , , ,

  • Читатель

    Дмитрий, а как на счёт налогового вычета? Плюс в случае с инвестиционным жильём можно купить на стадии котлована, продав по переуступке уже построенное, или даже подождать (от 3 лет, что бы не платить налог)

    • Dmitry

      1) Налоговый вычет — разовое явление, поэтому я его и не рассматривал. Покупка инвестиционного жилья подразумевает, что основное жилье вы уже купили, и вычетом воспользовались.
      2) Покупка жилья на этапе котлована не всегда обосновано.
      Во-первых это риски того что жилье так и не будет достроено
      Во-вторых, покупая жилье на этапе котлована вы, фактически, даете застройщику деньги в беспроцентный кредит, все это время они могут работать, а само купленное жилье не будет приносить прибыли, это противоречит идее инвестиции
      В-третьих, покупка жилья на этапе котлована не означает, что потом оно будет стоить дороже. Сами посмотрите, в предыдущей статье, те кто купил квартиру в 2008-м до сих пор не вышли в плюс, купив тогда на этапе строительства их квартиры, стоили дороже чем готовые сейчас.
      Я могу быть и не прав, но мне кажется – риски слишком высоки, а прибыль сомнительна.

  • Геннадий

    Интересная статья, спасибо. Но я хотел бы коснуться именно «спекулятивной составляющей». При вложении в недвижимость скорее нужно именно играть роль спекулянта, чем инвестора, потому что на выгодных сделках купли-продажи можно заработать намного больше и намного быстрее. Мне понравилось выражение Р.Киосаки, что выгода сделки в сфере недвижимости определяется при покупке, а не при дальнейшей эксплуатации. Поэтому, смысл как и везде — дешево купить лучшее.
    Плюс еще не рассматривается тут и вариант, когда сделка купли-продажи совершается с ценой менее 1млн рублей — при этом налог с продажи вроде бы не платится.

    • Dmitry

      Спасибо что читаете!
      «Покупай дешево, продавай дорого» это старое правило спекулянта. Но лично мое мнение, что недвижимость УЖЕ не предмет для спекуляции.
      Объясню почему, во первых есть риск «зависнуть» в активе – те кто купил квартиры с целью спекуляции в 2007-2008 только сейчас получили возможность избавится от активов с минимальными потерями. Как и любой материальный актив недвижимость требует вложений при долгосрочном владении + налоги. Огромный спред (разница между ценой продажи и покупки при срочной операции) может съесть всю прибыль. Спекуляция как таковая имеет смысл только при лавинообразном росте/падении цены, т.е. на рынке актива должен быть ажиотаж, на рынке недвижимости он ушел, и скорее всего безвозвратно. Основа роста цен на жилье – доступная ипотека, но все кто мог взять ипотеку уже ее взяли а предложение на рынке только растет. Поэтому спекуляция недвижимостью, на мой взгляд, плохая идея, скорее уж долгосрочная рента.
      По поводу сделки с ценой менее миллиона. По сути это мошенничество и уход от налогообложения – как минимум статья 199 п.2. п.п. а и б. Но даже и без уголовщины есть риск. Заключив сделку по покупке с такими условиями вы можете столкнуться с тем, что продающая сторона через суд признает сделку ничтожной, в силу ряда причин, и вам вернут назад только официально заявленную сумму сделки т.е. менее миллиона. Если человек готов идти на нарушение закона в одном, он может пойти на нарушение закона и дальше, тем более ему ничего не грозит, вы же не признаетесь, что пошли на нарушение закона?
      На мой взгляд, если уж и есть соблазн спекуляции, то лучше поискать другие, более ликвидные инструменты.
      Отдельно стоит рассмотреть вариант покупки жилья на этапе строительства, но опять же, при отсутствии лавинообразного роста цены доходность сомнительна, а вот дополнительные риски того что дом не будет достроен имеются. В данном случае это скорее не спекуляция, а инвестирование в строительство. Сами застройщики регламентируют рост цен объекта во время строительства как 1% в месяц. Как правило, после оформления документов, сдачи в эксплуатацию, можно надеяться что стоимость вырастет еще на 10-15%. Если бы строительство и оформление длилось 1-2 года такие цифры были бы приятны, но увы, это далеко не всегда так. Кроме того, опять упираемся в вопрос конечной реализации жилья – ипотека есть уже почти у всех платежеспособных людей, так что очередной рост цен недвижимости в ближайшие 10 лет не предвидится. Скорее уж проседание цена из-за переизбытка предложения и новых налогов на дополнительное имущество.