Пенсия, накопления, квартира, деньги

Жилье — лучшее вложение? Часть 1. Ипотека против накоплений

Довольно часто можно услышать мнение, что откладывать на квартиру в наше время бесполезно и обзавестись жильем честный человек может только с помощью ипотеки, а хранение денег в баночке или коробочке – вообще бессмысленно, все сожрет инфляция. Об этом говорят все, но так ли это на самом деле? Давайте разбираться.

Для начала договоримся, что под жильем мы будет подразумевать только квартиры в многоквартирных домах, так как малоквартирное жилье и частные дома имеют свою специфику, которая раздует эту статью до нечитабельного состояния.

Недвижимость отличается от прочих приобретаемых благ тем, что помимо прямого назначения, она выступает как средство сбережения и/или увеличения богатства. В данной статье, мы рассматриваем жилую недвижимость,  используемую нами для проживания, она же сберегает наши вложенные деньги от инфляции, но, при этом, не является инвестиционной недвижимостью, так как не приносит прибыли. Про недвижимость приносящую прибыль мы поговорим в следующей статье.

Сколько стоит жилье на самом деле.

9562083afbfbc8cff92dbbacb81429c5

Еще раз, жилая недвижимость, приобретенная в личное пользование — не инвестиция, так как она не приносит прибыль. Вы живете в ней, это сокращает ваши расходы, но вы все равно тратите деньги на услуги ЖКХ, на ремонт и т.д. и вы лишены возможности заработать на этой недвижимости, не перестав пользоваться ею исключительно для личных нужд.

В данной статье мы рассматриваем только личную недвижимость, купленные для себя квартиры.

Теперь разберемся, от чего зависит стоимость жилья и из чего складывается.

Отмечу, если эту статью читают профессиональные оценщики (мало ли), вы здесь увидите незнакомые для себя термины, они характерны скорее для финансовых инструментов, нежели для оценочной деятельности.

Как и любой товар, предлагаемый на рынке, жилье имеет две составляющие – фундаментальную и спекулятивную.

  • Фундаментальная составляющая – прямые расходы застройщика на приобретение земельного участка (что подразумевает также заложенную в стоимость участка привлекательность местоположения, инженерную  инфраструктуру и  иные факторы, оказывающие влияние на цену),  материалы, работы, транспортные и накладные расходы, прибыль строительной организации и т.д. Эта составляющая напрямую связана с инфляцией и в некоторой степени со спекуляциями на отдельные свои составляющие. Но расчет ценообразования при строительстве простым людям не ведом (этими данными застройщик не делится с покупателем), и оценить его мы можем только косвенно.
  • Спекулятивная составляющая – основа ценового роста на рынке жилья. Она зависит только от спроса и предложения, а также готовности покупателей заплатить запрашиваемую цену и слабо связана с инфляцией, точнее вообще никак.

Зачем я пишу всю эту ерунду про составляющие… Дело в том, что спекулятивная составляющая может, как увеличиваться, так и падать, и если вам кто-то скажет, что жилье только дорожает — не верьте ему. Ипотечный кризис в США, который и привел к кризису 2008 года, как раз и есть последствие резкого уменьшения спекулятивной составляющей, на фоне сокращения спроса и насыщения рынка.

Еще раз, эта глава должна разрушить стереотип, что жилье само по себе отбивает любую инфляцию, только самим фактом своего существования.

Достанем калькулятор.

Буквы, это конечно хорошо, но мы обратимся к цифрам, чтобы понять, насколько цена жилья связана с реальной инфляцией. Мы сравним изменение цены жилья, официальную инфляцию и такое общепринятое мерило инфляции как цена на бензин.

В качестве обзорного временного участка мы выберем период с 2006 года по 2014 год. Пусть извинят меня жители города Москва, но подробные статистические данные мне доступны только по Краснодарскому краю и городу Краснодару.

Дабы жители других городов и регионов могли примерить ситуацию и на себя, мы будем рассматривать цены в городе Краснодар, в самом его центре. Стоимость квартир рассматривать будем только в новостройках, в домах монолитного типа, без ремонта, так называемый «строй вариант» на «среднем» этаже многоэтажного дома. Для сравнения будем брать цену квадратного метра в однокомнатной квартире (45 квадратов), и стоимость квадратного метра в трехкомнатной квартире «элитной» планировки (110 квадратов).

Цены на жилье я смотрел тут.  Цены на бензин тут, тут и тут. Инфляцию тут.

Курс доллара можно посмотреть в этой статье.

Год

1-ка, тыс.руб. за м2

3-ка, тыс.руб. за м2

Доллар

Аи-92

инфляция

2007

36,6

35,8

26,5

20,3

11,87%

2008

61,4

65

24,84

20,6

13,28%

2009

62,5

69,6

32,9

19,4

8,80%

2010

51,9

49,6

29,51

22

8,78%

2011

47,4

42

29,82

23,7

6,10%

2012

40,4

40

31,47

26,8

6,58%

2013

48,6

42

30,19

28,36

6,45%

2014

53,1

53,9

33,86

29,61

1,29%

Для наглядности, представим данные в виде графика.

Измение курса доллара и цены бензина.

Измение курса доллара и цены бензина.
Изменение стоимости квадратного метра.

Изменение стоимости квадратного метра.

 

Инфляция

Инфляция

 

Как видно из графиков и таблицы, стоимость жилья слабо коррелирует с такими «народными» маркерами инфляции, как стоимость доллара и стоимость бензина (2014 год у нас еще впереди, поэтому на графике его не отмечаю). Но очевидна какая-то взаимосвязь с официальной инфляцией. Отчасти это можно объяснить изменением фундаментальной составляющей цены квартиры. Но давайте посмотрим на относительное изменение цены на новостройки. «Удорожание» считаем как изменение цены с 1 января одного года до 1 января следующего года.

 

Год

Инфляция

Удорожание 1-ки %

Удорожание 3-ки %

2007

11,87%

67,76%

81,56%

2008

13,28%

1,79%

7,08%

2009

8,80%

-16,96%

-28,74%

2010

8,78%

-8,67%

-15,32%

2011

6,10%

-14,77%

-4,76%

2012

6,58%

20,30%

5%

2013

6,45%

9,26%

28,33%

 

 И построим гистограмму, для наглядности.

 

Изменение цены и инфляции.

Изменение цены и инфляции.

 

Ну и что нам говорит эта гистограмма? А она нам просто кричит, что изменение цены жилья с инфляцией никак не коррелирует. Ну не может изменение цены стройматериалов на 10% удорожать весь объект на 80% в один год а потом резко его удешевить! Рост цен на жилье – исключительно спекуляция, и об этом красноречиво говорят 2009, 2010, 2011, 2012 года – инфляция положительна, а цена на жилье падают. Но это все относительные величины, год к году. И для корректного сравнения нам надо посчитать рост цен и инфляцию за более значимые промежутки времени.

ВНИМАНИЕ: Инфляция по месяцам складывается в годовую не алгебраически. Для расчета инфляции за произвольный период используйте Инфляционный Калькулятор.

 

Промежуточные итоги.

Итак, пока что отбросим такие факторы как удешевление жилья с возрастом и прочие факторы, и будем сравнивать только новое квартиры в новых домах тогда с новым сейчас. Рассмотрим 3 промежутка. С января 2007 года по февраль 2014, с января 2009 года по февраль 2014 и с января 2011 года по март 2014.

 

Изменение цены 1-ки

Изменение цены 3-ки

Изменение цены доллара США

Изменение цены бензина

Инфляция за период

С 2007

45,08%

50,55%

27,77%

45,86%

82,86%

С 2009

-13,51%

-17,07%

36,31%

43,73%

44,30%

C 2011

12,02%

28,33%

13,54%

24,93%

21,93%

 

Из этой таблицы можно подчерпнуть несколько интересных фактов:

  1.  Бензин, на продолжительных участках времени (2-4 года), дорожает примерно на величину инфляции и является хорошим, годным маркером
  2. Доллар США, живет своей, интересной и полной событий жизнью, и к нашей стране его курс не имеет никакого отношения и ориентироваться на него нельзя
  3. Благодаря спекулятивной составляющей, изменение стоимости нового жилья нельзя считать индикатором инфляции

Удорожание или удешевление квартир, сугубо, фактор спроса и предложения на рынке. И если посмотреть на темпы роста стоимости квартир, то очевидно, что рост 2008 года – скорее аномальный и связан с отсутствием предложения (достаточно взглянуть на статистику строительного бума)  и резким ростом спроса, который, в свою очередь, был спровоцирован широким внедрением ипотеки. И, с высокой долей вероятности, можно утверждать — такого буйного роста стоимости больше не будет, точнее нет предпосылок для возможности его осуществления. Особенно если будет окончательно внедрена программа «доступное жилье» и «народная ипотека». Хотя все наперед знали только Ванга да Нострадамус, но они умерли.

Ипотека Vs Накопления

392758480

Вот мы и добрались до той главы, ради которой все затевалось.

Итак, мы разобрались, что такое цена квартиры и с чем она связана. Теперь мы можем приступить к основной части нашей статьи, расчету, что же выгоднее – ипотека или накопление.

Получаем ипотеку

Для получения ипотеки нам требуется первый взнос 30% от стоимости жилья. К расходам по ипотеке мы должны прибавить стоимость обязательной страховки жилья. С 2006 года она сильно не изменилась и стоит 0,12% до 0,15% в зависимости от страховой компании. Причем некоторые банки требуют страховать только сумму долга (например, Сбербанк), а некоторые стоимость квартиры целиком (ВТБ 24). Так как сумма не очень большая, мы будем страховать весь долг целиком, но и ставку возьмем минимальную – 0,12%. Ставки по ипотеке мы возьмем отсюда

Для сравнения, мы рассмотрим три варианта ипотеки на 5, 10 и 25 лет. В ипотеку мы будем «покупать» однокомнатную квартиру (45 квадратных метров) в центре города Краснодар, в новом монолитном доме.

Квартира будет без ремонта, голые стены и унитаз. Так как мы планируем в ней жить сразу, то сразу предположим, что у нас имеется примерно 15% от стоимости квартиры на ремонт, мебель и кое-какую бытовую технику. Вы можете мне возразить, что ремонт можно делать поэтапно, но тогда вам придется дополнительно снимать жилье какое-то время, здесь же мы делаем «мгновенный» ремонт и переезжаем в «свою» квартиру сразу после ее покупки.

Кладем на депозит

В качестве первого взноса на депозит мы будем использовать 45% от стоимости квартиры, это наш ипотечный взнос плюс деньги на ремонт квартиры. Пока суд да дело, жить мы будем в съемной квартире, в центре города Краснодар, с мебелью и техникой. Но выбирать будем самую скромную квартиру. Историю по ценам съемных квартир смотрим тут.

Для удобства, данные представлю в виде таблицы.

Год 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Разброс цен в т.р. 10 18-40 13-25 15-25 10-25 12-45 13-25
Наш выбор т.р. 10 18 13 15 10 12 13

К сожалению, в источнике нет данных за 2007 год, поэтому цену я взял с потолка, примерно столько я платил, в то время, сам. Если уж экономить по полной, то можно снимать не квартиру, а комнату, тогда цена еще раза в 2 ниже. Но не будем нищебродствовать. Коммунальные услуги мы не тревожим, так как платить нам их в любом случае, баш на баш и выйдет.

Предполагаем, что ежемесячно мы имеем «лишнюю» сумму равную ежемесячному платежу за ипотеку, из этой суммы мы вычитаем арендную плату за съемную квартиру. Если, вдруг, на квартплату денег не хватает, то депозит мы не тревожим, а берем деньги из другого источника. Это не очень честно, но ведь и на ипотеку мы, предположительно, отдаем не последние деньги.

Данные по ставкам депозитов возьмем из моей статьи, а откуда они ТАМ, там и написано. Депозит мы все также будем перекладывать в банк заново,  каждый год под актуальный процент.

FIGHT!

Первым пунктом у нас пойдет сравнение ипотеки на 5 лет и депозита на тот же срок.

Ипотеку на 5 лет мы рассмотрим дважды. Первый промежуток 2007 – 2011  эти года характерен тем, что в 2007 еще был бум ипотечного кредитования и роста стоимости квартир, те, кто купил квартиру в начале 2007 года, воистину сорвали Джек-пот.  Второй промежуток, который я хочу рассмотреть 2009 – 2013 год потому как в начале 2009 года цены на жилье были в своем максимуме, в абсолютных значениях. Ради вселенской справедливости, мы должны рассмотреть вариант как наиболее удачного варианта покупки квартиры в ипотеку, так и самый неудачный.

2007 – 2011

Ипотека

Январь 2007 год, 1 комнатная квартира 45 квадратных метров.

Ипотека

Цена квартиры:

1 647 000 рублей

Наличные деньги:

30% первый взнос (494 100 рублей) +

15% на ремонт (247 050 рублей)

Ставка ипотеки:

14,20%

Ежегодная страховка:

1 383,48 рублей

Ежемесячный платеж:

26 945,66 рублей

Общая сумма выплат:

1 616 739,45 рублей

Итого стоимость квартиры (сумма выплат + начальный взнос + страховка):

2 117 756,85 рублей

 

Депозит

Изначальный вклад: 741 150 рублей. Ежемесячный взнос считаем как сумма аналогичная взносу за ипотеку минус плата за съем жилья, согласно таблице выше в главе «Кладем на депозит».

Год

Сумма на начало года

Ставка депозита

Ежемесячный взнос

2007

741 150

12,75%

16 945,66

2008

1 056 953

13,50%

8 945,66

2009

1 321 919

15,00%

13 945,66

2010

1 703 930

12,97%

11 945,66

2011

2 090 679

8,25%

16 945,66

Итого:

2 481 000

 

FINISH HIM!

Итого к 1 января 2012 года мы получили 2 481 000, а 1 января 2012 года однокомнатная квартира в 45 квадратных метров стоила 1 818 000 рублей. Итого 663 000 рублей у нас еще остается на ремонт, мебель, машину…

И это в удачный промежуток, времени. Рассмотрим менее удачный.

2009 – 2013

Ипотека

Январь 2009 год, 1 комнатная квартира 45 квадратных метров.

Ипотека

Цена квартиры:

2 812 500 рублей

Наличные деньги:

30% первый взнос (843 750 рублей) +

15% на ремонт (421 875 рублей)

Ставка ипотеки:

13%

Ежегодная страховка:

3 375,48 рублей

Ежемесячный платеж:

44 795,11 рублей

Общая сумма выплат:

2 687 706,75рублей

Итого стоимость квартиры (сумма выплат + начальный взнос + страховка):

3 548 334,15 рублей

 

Депозит

Изначальный вклад: 1 265 625 рублей. Ежемесячный взнос считаем как сумма аналогичная взносу за ипотеку минус плата за съем жилья, согласно таблице выше в главе «Кладем на депозит».

Год

Сумма на начало года

Ставка депозита

Ежемесячный взнос

2009

1 265 625

15,00%

31 795,11

2010

1 867 787

12,97%

29 795,11

2011

2 504 413

8,25%

34 795,11

2012

3 152 617

9,51%

32 795,11

2013

3 876 896

9,65%

31 795,11

Итого:

4 666 783

 

FINISH HIM!

Итого к 1 января 2014 года мы получили 4 666 783, а 1 января 2012 года однокомнатная квартира в 45 квадратных метров стоила (46,3 т.р. за м2 под чистовую отделку 50 т.р. за м2 под ключ ) 2 083 000 рублей (или под ключ 2 250 000). Итого 2 583 783 рубля у нас еще остается на ремонт, мебель, машину или еще одну квартиру…

Будущее светлое и не очень.

К сожалению, здесь нам придется заняться неблагодарным делом – предсказанием, статистики на 10 лет у нас нет. Вангование – дело не благодарное, но у нас есть один небольшой помощник по имени статистика. Вот тут нам и пригодятся цифры из первой половины этой статьи.

Прошу относиться к цифрам, которые последуют ниже, исключительно как к фантазии на тему, они не претендуют на правильность и прозрение, они нужны только для построения предположений.

Мы выведем средние коэффициенты и аппроксимируем поведение цены инфляции и ставок. Исходя из данных в первой половине статьи, средняя инфляция за 7 лет составила 8,84% в год, так будем считать и в будущем. Средний относительный рост цены жилья составил 8,39% в год, правда, с серьезными «перегибами», вот так и будем считать но без перегибов. Стоимость съемного жилья у нас будет расти на 1000 рублей в год, а процентные ставки депозитов замрут на цифре 8,5% годовых

10 лет рабства

В этом расчете предсказанием нам предстоит заниматься не долго, всего-то на 3 года вперед заглянуть…

Маленькое уточнение, пополнение депозита вклада возможно взносами не менее 1000 рубелей, поэтому если месячный остаток для вклада меньше этой суммы, то мы его игнорируем.

2007 – 2016

Ипотека

Январь 2007 год, 1 комнатная квартира 45 квадратных метров.

Ипотека

Цена квартиры:

1 647 000 рублей

Наличные деньги:

30% первый взнос (494 100 рублей) +

15% на ремонт (247 050 рублей)

Ставка ипотеки:

14,20%

Ежегодная страховка:

1 383,48 рублей

Ежемесячный платеж:

18 039,57 рублей

Общая сумма выплат:

2 164 747,95 рублей

Итого стоимость квартиры (сумма выплат + начальный взнос + страховка):

2 672 682,75 рублей

 

Депозит

Изначальный вклад: 741 150 рублей. Ежемесячный взнос считаем как сумма аналогичная взносу за ипотеку минус плата за съем жилья, согласно таблице выше в главе «Кладем на депозит».

Год

Сумма на начало года

Ставка депозита

Ежемесячный платеж

2007

741 150

12,75%

8 039,57

2008

943 649

13,50%

0

2009

1 071 250

15,00%

5 039,57

2010

1 300 558

12,97%

3 039,57

2011

1 518 346

8,25%

8 039,57

2012

1 748 640

9,51%

6 039,57

2013

1 998 076

9,65%

5 039,57

2014

2 262 855

8,31%

4 039,57

2015

2 508 541

8,50%

3 039,57

2016

2 768 186

8,50%

2 039,57

Итого:

3 038 306

 

FINISH HIM!

Итого к 1 января 2017 года мы, возможно, получим 3 038 306, а 1 января 2017 года однокомнатная квартира в 45 квадратных возможно будет стоить (цена 46,3 т.р. за м2 под чистовую отделку в 2014 году аппроксимируется в 54,4 т.р. за м2) 2 448 000 рублей.

И опять вклад и съемное жилье побивают ипотеку.

25 лет рабства, обреченность

Признаться, я не понимаю, что руководит теми людьми, что берут ипотеку на срок более 10 лет, достаточно посмотреть на сумму переплаты, чтобы случилось не хорошо с сердцем. Это же, по сути, добровольное рабство… возможно им ведомо что-то что не ведомо остальным?

Вернемся к нашим цифрам.

2007 – 2032

Вангую! 2032 год!  Женщина-трансвестит-гей-латинос станет президентом США, заработает первый реактор холодного синтеза, люди высадятся на марс, роботы, наконец, поработят человечество. А несчастные люди взявшие ипотеку на 25 лет, наконец, рассчитаются с ней…

Ипотека

Январь 2007 год, 1 комнатная квартира 45 квадратных метров.

Ипотека

Цена квартиры:

1 647 000 рублей

Наличные деньги:

30% первый взнос (494 100 рублей) +

15% на ремонт (247 050 рублей)

Ставка ипотеки:

14,20%

Ежегодная страховка:

1 383,48 рублей

Ежемесячный платеж:

14 054,87 рублей

Общая сумма выплат:

 3 063 561,89 рублей

Итого стоимость квартиры (сумма выплат + начальный взнос + страховка):

3 592 248,89 рублей

 

Депозит

Изначальный вклад: 741 150 рублей

Все равно, на столь долгий промежуток в будущем мы все рассчитываем приблизительно. Так что ради упрощения расчетов, класть деньги на депозит мы не будем, даже если у нас будет возможность, просто положим  741 150 рублей под 12,75% на 5 лет в банк (к сожалению, это максимальный срок вклада), а то что получим, положим еще раз и еще, но под актуальный на этот год процент.

Год

Сумма на начало года

Ставка депозита

2007

741150

12,75%

2012

1397840

9,51%

2017

2245237

8,50%

2023

3429941

8,50%

2027

5239757

8,50%

Итого:

8004526

 

FINISH HIM!

А квартира, если верить нашим аппроксимирующим коэффициентам, к этому времени, возможно, будет стоить уже 201,28 т.р. за м2  или чуть более девяти миллионов рублей.

Невероятно, но факт. Ипотека на столь огромный срок оказалась выгодней, вклада! Правда, чтобы получить такой результат, пришлось прибегнуть к большому количеству допущений и условностей. Но основное преимущество ипотеки на долгий период очевиден — маленькие взносы, размер которых сопоставим с платой за наем жилья. И этот фактор нельзя игнорировать.

Риски

картинки-ипотека-просрочка-негр-470951

Риски ипотеки

Основная проблема ипотеки – жилье, фактически, принадлежит банку. В случае если вы потеряете источник дохода, существует вариант, когда вы лишитесь  и жилья и уже уплаченных денег, всех или части. Что не может не нервировать.

В зависимости от типа договора, от заемщика, в случае падения стоимости цены квартиры, могут потребовать погасить договор досрочно, или внести разницу в цене залога. Проще говоря, подводных камней масса, но это не тема этой статьи.

Риски вклада

Тут тоже не все гладко. Банки могут «лопнуть», а АСВ покрывает вклады только до 700000 рублей. Идея разбивать вклады на части тоже не совсем хороша, так как «вкусные» процентные ставки доступны только крупным вкладам.

Так же нельзя полностью исключать возможность надувания очередного «ипотечного пузыря», который увеличит стоимость квартиры как раз тогда, когда вы накопите достаточное количество денег.

Итог.

В этой статье мы не стали рассматривать удешевление имущества с возрастом, необходимость косметического и капитального ремонта, риска бедствий, соседей и массу других факторов влияющих на стоимость жилья, нас интересовал только вопрос приобретения для личных нужд. Вопрос приобретения квартиры для задач инвестиции мы рассмотрим в следующей статье.

Исходя из изложенного в статье можно сделать ряд выводов.

  1. Недвижимое имущество, самим своим фактом существования не спасет от инфляции
  2. Как и любой актив, при неудачной точке приобретения, жилье может принести убытки
  3. Активное накопление денежных средств более предпочтительно, чем ипотечный кредит, и гарантированно позволяет приобрести жилье на лучших условиях
  4. Ипотека выигрывает у накопления только в случае аномального спекулятивного роста цен или же при уровне ежемесячных платежей ниже стоимости ренты жилья

На этом я завершаю эту статью и хочу еще раз напомнить сэкономил — значит заработал, деньги слишком тяжело достаются, чтобы разбрасываться ими куда попало.

, , , , , , , , ,

  • sdeman

    есть удобные калькуляторы например http://planetcalc.ru/24/ где надо ввести актуальные данные для своего города и получить расчёт.
    В данной статье не учтено очень важное, что при ипотеке не надо арендовать жильё

    • Dmitry

      Вы не внимательны. Я УЧИТЫВАЮ стоимость съема жилья если деньги на депозите. Прочтите все внимательнее, а не по диагонали. ВСЕ учтено.
      Кроме того, не факт что купив жилье в ипотеку вам не придется параллельно снимать жилье. Отсутствие ренты возможно ТОЛЬКО если вы купили ГОТОВОЕ жилье

  • Алексей

    Ещё вариант:брал ипотеку в 07 году на большой срок,но с расчетом досрочного погашения как можно быстрее. В случае финансовых проблем плате не сильно тяготит. В итоге выплатил в через 5 лет. С учётом процентов заработал 500 т.р. на 1-ке. Белгород. В 09 товарищ на Украине брал 1-ку в ипотеку да ещё и в валюте. Грянул кризис, стоимость квартиры упала в два раза, валюта подорожала. И стало ему очень грустно.

    • Dmitry

      Вы осуществили практически идеальный вариант 🙂 при условии что взносы у вас равномерно погашали и долг и проценты.
      А ипотека в иностранной валюте — самый неудачный вариант. Брать кредит или ипотеку необходимо только в той валюте в которой вы получаете зарплату. Иначе вы берете на себя дополнительные и очень серьезные риски.

  • Дмитрий

    А теперь рассуждение практика, а не теоретика как автор…. Который не до конца понимает всю прелесть ипотеки
    Все индивидуально и зависит от кол-ва денег…Я брал 1млн рублей на 15 лет под 11%…первоначальный взнос 500т.р
    Рассмотрим 2 варианта:

    1. Съем жилья и вклад 500т.р. под 10% ( это макс что мне предлагали)
    Аренда жилья с мебелью 1комн = 10т.р.( динамика изменения цен одному богу известна)
    Доход от вклада = 50т.р. в год( динамика изменения % по вкладу одному богу известна)
    Чтобы накопить еще 1млн рублей на %ах будешь ждать 20 лет и все эти годы отдавать по 10 за квартиру… Не факт конечно что через 20 лет твоя заветная квартира будет стоить 1,5млн рублей и ХЗ какие будут % по вкладам и какая будет аренда
    За 20 лет отдашь на аренду 2,4 млн рублей по самым скромным расчетам
    Зато на вкладе будет заветная сумма в 1,5 млн рублей..ХЗ что на них купишь в то время 🙂 я думаю на жигули даже не хватит..Зато будешь спокоен все эти годы, без кредитов и самое главное в итоге без своего жилья!! 🙂

    Все непредсказуемо, автор 🙂 и считать это бессмысленно…Поэтому ты и занимаешься бутафорией и считаешь все задними числами…Прошлое могло быть другим, а вышло так как вышло,а будущее не предсказать по твоим графикам и расчетам

    • Дмитрий

      2. Ипотека
      1млн рублей под 11% годовых
      У меня сумма получилась 12600р/месяц и это много..Знакомый урвал по 8 с чем-то % годовых…
      Ремонт и покупка мебели в новостройку — нет смысла это считать, учитывая что в первом случае тоже придется это все делать, т.к. накопив на квартиру все равно будут эти статьи расходов пусть не сейчас, но потом и за другие деньги…Мебель и технику все равно будешь брать хоть на съемную хоть в свою квартиру.
      ежемесячно отдаю 1500р за коммуналку ( поквартирное отопление, низкая коммуналка)…Тут сложно просчитать как она будет расти 20 лет…Но ведь и в первом варианте не факт, что будешь платить все 20 лет по 10т.р. А эти цифры взаимосвязаны
      налог на квартиру — пока очень мал..Как там дальше будет..ХЗ

      Сделав шустро ремонт я въехал в квартиру и не потребовались никакие траты на съем жилья….Многое делал сам вышло можно сказать по стоимости материалов

      грубо говоря 15т.р в месяц… За 15 лет… И это не учитывая досрочные платежи по ипотеке!!:-) А самое интересное знаешь что, автор, это то что ежемес сумма по ипотеке склонна к уменьшению, а сумма аренды за квартиру и стоимость квартиры через 20 лет непредсказуемо 🙂
      У меня получилось грубо 3млн рублей затраты на эту квартиру( тут все и ипотека и коммуналка и прочая х) с учетом текущих цен и квартира у тебя будет…
      12т.р за ипотеку сумма не аховая и всегда ее можно заплатить, сильно не переживаешь
      На крайняк продашь машину, гараж и погасишь этот кредит…Но пока это все мне нужно, т.е. подушка какая-то есть )

      Налоговые вычеты считать не буду т.к. и в 1 случае они могут быть как и маткап и прочее…
      Зато государство дает вычет за % по ипотеке (до 2 млн рублей макс)…Короче за проценты мне вернут 130т.р за 15 лет…если я гасить ничего не буду

      • Дмитрий

        А теперь реально…Ипотека, автор, не такая плохая штука ;-)..сам посмотри на расклад…

        И опыт всех моих знакомых кто грамотно подошел к этому вопросу это подтверждает…
        Лучше взять ипотеку чем ждать % с вклада и платить за съем

        В конечном итоге автор я ничего особо не теряю

        • Dima Travkin

          Не теряете, но и не приобретаете.
          по п.1 я предлагал не просто занести деньги в банк и ждать когда % накопятся, а еще и добавлять регулярно.

          Каждый сам волен считать как оно выгодней, а как нет. Я купил квартиру без ипотеки, мой пример таков. И квартира есть и долгов нет.

          А есть примеры людей которые взяли ипотеку и остались и без денег и без квартир. А те кто взял ипотеку в валюте… им можно только посочувствовать, но не забывать.

          Вы правы — будущего не знает никто, у нас есть только прошлое как инструмент познания. Я рад что у вас все получилось — напишите статью с вашим опытом, я ее с удовольствием опубликую!

          • Дмитрий

            Ок…
            Смотрим этот вариант: ежемес моя квартира мне обходится около 15т.р
            Смотрим вариант аренды с мебелью и нормальным ремонтом около 12т.р( 10 это клоповник и самый хреновый вариант для жизни с детьми)
            Итого выгода около 3т.р в месяц, добавляем эту сумму ежемес к банковскому счету и это около 36т.р в год+ 3,6 это %= 40т.р.( грубо раз в год ложим эти накопления, чтобы легче считать)

            1 год 590т.р
            2 год 689т.р
            3 год 798 т.р
            4 год 918 т.р.
            5 год 1050 т.р.
            6 год 1195 т.р
            7 год 1355 т.р.
            8 год 1535 т.р

            Накопишь только через 8 лет в моем случае…. без учета инфляции и и стоимости подорожания новой долгосрочной техники, мебели…
            Сравним: стиралка до кризиса эта модель стоила 12т.р, сейчас 20 т.руб…Встраиваемая техника: духовой шкаф отличной фирмы можно было взять за 10т.р сейчас 17, панель варочная за 7 можно было взять, родичи мои взяли за 17…холодильник 15т.р, сейчас такой 25т.р…Мебель сильно подорожала…минимум на 30%

          • Дмитрий

            9 лет очень большой срок, чтобы строить прогнозы…копить еще более рискованнее чем ипотека… естественно если сумма там адекватная

          • Dima Travkin

            Вы правы 9 лет — большой срок, а в условиях кризиса (и, увы, политической обстановки) вы можете потерять работу, заболеть, быть призванны в армию и в итоге лишитесь жилья и всех тех денег которые за него отдали. Это намного лучше чем потерять часть накоплений? Как минимум спорно.

          • Дмитрий

            потеряю работу погашу сразу… есть что продать 🙂 но пока не буду это работает на меня

          • Dima Travkin

            Ну это вам есть что продать. Как я писал ранее, у вас случай вообще не совсем типичный для ипотечника — очень благоприятный, я бы сказал.

          • Дмитрий

            у меня есть знакомый дед, который прогорел как раз на накоплениях(сберкнижка)…всю жизнь копил, а тут бах и все потерял в миг….
            а вдруг завтра большой БАХ?! 🙂 (предыдущие бахи как раз раз и были при низкой стоимости на нефть) Сомневаюсь, что банки вернут вам накопления…ну а ипотека в худшем случае в масштабах всей страны все встанет и долги отложат или совсем спишут…массовый народный гнев это страшно…не будет ни банков, ни банкиров :-)… черный юмор

            есть и + отзыв — в основном у тех кто хранил в баксах…

          • Dima Travkin

            Накопления — совершенно другой вопрос. Как я писал выше, банковский депозит я брал как самый примитивный и общедоступный вариант. Для тех кто реально хочет накопить у меня есть другие статьи. 🙂
            Благо сейчас инструментов много, в том числе облигации, в том числе и облигации в валюте других стран — выбирай не хочу. Но это совсем другая история за пределами этой довольно старой статьи.

          • Dima Travkin

            В вашем случае у вас был налоговый вычет и мат.капитал по сути это теже самые накопления — живые деньги, правда недоступные вам для траты на что-либо еще кроме жилья. Фактически имущественный траст.
            Но второй раз он вам не поможет, и переплачивать придется по полной. Именно этот траст позволил в итоге вам достигнуть того варианта о котором я написал в выводе своей статьи (пункт 4), а ваша коллега купившая квартиру попала под п.1.

            Вы предлагаете ориентироваться на событие которое было 1 раз за всю историю (лавинообразный рост цены) Но игнорируте тот факт, что были периоды когда цены на жилье падали 3 года подряд.

            Кризис невозможно предсказать. Как впрочем и его последствия. Вы можете гарнтировать, что сохраните доход в период кризиса? В таком же объеме что сможете все также платить те же взносы что и ранее и не протянуть ноги из-за обесценивания нац валюты?

            Копить или нет — каждый решает сам. Кто-то считает что лучше иметь долги и наблюдать за тем как они обесцениваются. Но это работает только в том случае если ваши доходы падать не будут.

          • Дмитрий

            сумма нестрашная..в любом случае заплатил бы… доходы растут и сумма мельчает в моих глазах

          • Дмитрий

            Квартиры в нашем регионе не сильно падают, падать некуда… вторичка стоит, но цены макс снижают только на 100-150т.р. и то в самых плохих вариантах, многие сняли с продаж и ждут хороших времен — предложений очень мало, купить со скидкой сложно ….Хорошие квартиры в хороших домах растут в цене каждый год, там цены не скидывают… Новострои стали дешевле, Но строительный вариант стал проще… стены без штукатурки, полы без стяжки, балконы не стеклят…То на то и выходит..Это реальность…Сейча бум на покватирное отопление..цены в таких домах высокие…там большая выгода по жкх
            возьмем рост на квартиры 2%-5% в год…за 15 лет квартира подорожает на 15% это минимум на 225т.р. И не надо ляля…Разговариваю с сотрудницей покупала квартиру малогабартику в 2000г за 130т.р., а продала в 2010г за 1 млн руб…Не хило так… почти в 7 раз увеличилась цена…Были и падения и подъемы, а вот в 2008г помоему цена очень резко выросла, потом росла медленне…Вы даете гарантий, что не будет таких скачков?
            Итого я прибавляю еще 1 год и это минимум…Рост цен все равно будет, темпы строительства снижаются и цены будут двигаться вверх понемногу
            9 лет 1730 т.р

            С учетом того, что вам придется обновлять всю технику, мебель разом через 9 лет то там еще будет прибавка…

            Мое мнение, что в моем случае много не съэкономишь на накоплениях…
            А вот если смотреть Московский вариант то там да однозначно накопления сильно выгоднее ибо стоимость квартиры запредельная

          • Дмитрий

            2-5% взяты не с потолка…Только вчера показывали передачу по нтв как раз по нашу душу…Какой-то финансовый М-к заявил, что в кризис цены растут на 2%..до кризиса было и все 5%…

            Правильно сказал предыдущий комментатор…хранить надо в баксах и спорить было тогда бессмысленно…Но многие ли так хранили?

          • Dima Travkin

            В кризис деньги обесцениваются. 2% в год это меньше 14% инфляции. И меньше 12% депозитов.

          • Dima Travkin

            В 2000 году были уникальные обстоятельства и сложились несколько факторов:
            1) был очень сильный недостаток жилья
            2) на рынке появилась ипотека, которой до этого небыло в принципе
            3) резкий рост цен на нефть и укрепления рубля

            У людей появились деньги, и много, и был оргомный спрос, что и явилось причиной роста.

            Сейчас у людей денег нет, но есть долги. А еще есть люди у которых по несколько квартир в собственности. Причин для внезапного роста цен, лично я не вижу. Даже если уменьшатся темпы ввода в эксплуатацию новостроек. А если введут налоги на «инвестиционную недвижимость», квартиры начнут продавать даже те кто сейчас их снял с продажи.

            В $ цена жилья уже упала значительно и в рублях падает, но в разных регионах и городах по разному.

            На счет накоплений — депозиты самый плохой вариант, но самый доступный для понимания обывателя, поэтому его я и рассматривал.

        • Нищеброд

          Поржал конечно. Дите влез в ипотеку отдал за хату 2 цены и пытается убедить себя и других как это зашибительно.
          Если покупать хату для себя и вариков накопить нет, то о чем тогда вообще говорить? Альтернативы нет и все. А если есть возможность подкопить и купить то это лучший вариант.

          Если купить в ипотеку хрущебу готовую и перехать, это одно а в котловане — соооовсем другое.

          Сейчас вон цены на хаты падают, даже в рублях, и те кто копил в долларах щаз вместо однушки могут взять трешку.
          Автор не прав только в одном, что копить надо в рублях на депозите, но это потому что 98 год он застал в нежном возрасте. В РУБЛЯХ КОПИТЬ НЕЛЬЗЯ. Вот пожалуй единственное уточнение к его статье. Но я думаю он это уже и сам понял 😉

          • Дмитрий

            Государство вернуло мне 260т.р + я погасил маткапом….переплатил очень мало в итоге…
            Это первое…

            Второе я брал на этапе котлована, квартира после этого подорожала на 500т.р….И это по кризисным ценам…До кризиса мог выручить +700-800т.р…
            Да я в + не остался в итоге…Но зато квартира появилась быстро и я не ждал эти 5-6 лет пока надо было копить… Мне жилье нужно было в течение года…аренда не вариант, т.к. аренда если посмотреть в итоге близка к ипотечной сумме и откладывая эту разницу особой прибавки на депозите не получишь…т.е в моем случае это около 3 т.р.( 36т.р в год, если под 10%, то это 3,6т.р дает только)…благо за 10 у нас снимешь с мебелью далеко не приятую квартиру, а клоповник

            Понятно, что копить надо в $… это всем стало понятно только недавно…всякое могло быть, а могло и не быть 🙂

          • Dima Travkin

            Ну так у вас, в этом случае ипотека не в чистом виде. Значительную часть стоимости вам вернуло государство тем или иным образом.
            Так что это ближе к варианту накопления + ипотека.
            Но этот вариант скорее исключение чем правило им воспользоваться можно только 1 раз и далеко не всем.

          • Dima Travkin

            10 лет хорошей жизни заставили расслабиться и поверить в то чего нет. Вы правы, старшее поколение не верило рублю и видимо правильно делало.

  • Марсианин

    ипотека все же выгоднее, особенно если брать ее на большой срок
    чем копить…сам долго этим вопросом занимался…Все было бы как у автора если бы инфляция равна была 0 и цены на недвижимость не менялись…Однако несмотря на глубокий кризис цены не просели…факт…продают по таким же ценам как и были…хорошее жилье даже выросло
    а кто брал ранее новострой на этапах котлована вообще в большом плюсе остались….
    есть у меня масса реальных примеров когда люди брали жилье на котловане и продавали потом аж на 30% дороже через 3 года… даже с ипотекой выходили в плюс
    Брать надо сейчас, что будет потом хз…в любом случае жилье дороже обойдется…гарантирую

    Разговаривал с кучей народа все кто когда-то брал жилье в 2000х и продавали спустя 3-10 лет все продали дороже чем брали минимум на 20%…значит рост цен был, а значит копить не сильно выгодно особенно на депозите…то на то и выходит…достаточно вычесть из % по депозиту процент инфляции и там реальная доходность будет 2-3% а то и не будет вовсе….
    недвижимость минимум так и растет в год…
    Почитайте также вот это:
    http://properm.ru/bank/news/119286/#

  • Сергей

    1) Трудно переубеждать людей которые не мыслят как бизнесмен или инвестор. Там работает страх и все ваши доводы не перекроют его страх.
    2) Кто берет ипотеку на 25 лет? Я брал. Чем больше срок тем меньше сумма которую ты носишь в банк и тем меньше ты отдашь СВОИХ денег (правда там 80% платежа проценты по кредиту). Так же плюс, что ты не боишься маленького ежемесячного платежа. Но этот расчет идет если ты уверен в досрочном погашении в ближайшее время (продаешь другую квартиру, дачу, бизнес)
    3) Чем хороша ипотека. После нее ты начинаешь зарабатывать больше)) Т.к. страшно и противно платить проценты.
    4) По современной тенденции люди будут больше снимать, арендовать всякие квартиры, машины, вещи. Нафига мне своя квартира? Потому что я боюсь — мало-ли арендатор выкинет, но мои родители жили в социальном найме и ничего.Просто людям нужны гарантии-а у нас за 100 лет 3 раза страну меняли. Посмотрите видео на ютубе «Копить или купить» от рашафорбс.
    5) Если кризис, война и прочее — собрал бабки и свалил в другое место.

    А за статью спасибо-я только недавно осознал, что инфляция для разных вещей разная. У вторички — по моим расчетам от 3 до 6% в год.